Десять лет назад тбилисский гостиничный рынок был вежливым списком. Marriott на Руставели, Radisson у Ивериа, Biltmore в отреставрированном здании Имели. Объекты Adjara Group (Rooms, Stamba, Fabrika) давали городу дизайн-ориентированный слой. Кроме этих восьми-девяти имён, предложение было таким тонким, что консьерж мог запомнить его за одно утро.
Этот рынок — больше не тот рынок. С 2023 по 2026 город добавил больше ключей, чем за предыдущие десять лет, а пайплайн до 2027 приносит ещё около 4 000 дополнительных номеров, в основном — под международными брендами. Тбилиси 2028 года, в который мы будем ездить, будет держать гостиничный инвентарь, поддерживающий другой масштаб спроса посетителей, чем тот, который представляет большинство.
Что уже открылось
Три категории открытий в 2023-2025 годах стоят отслеживания.
Международные флаги. Бренд Hyatt в этот период полноценно зашёл в Тбилиси через объект Hyatt Regency. Wyndham, Best Western, Ramada и другие международные бренды среднего сегмента расширили присутствие. Локальное присутствие Hilton выросло. Biltmore остался где был. К Marriott на Руставели присоединились объекты Marriott Bonvoy в более широком радиусе.
Дизайн-ориентированная средняя ниша. Adjara Group (adjaragroup.com) продолжала держать эту нишу Stamba, Rooms и Fabrika. Communal Hotel Sololaki и волна меньших бутиковых открытий добавили дизайн-сознательное предложение под флаговым слоем. Кластер вокруг Веры, склона Старого города и реки стал самым фотографируемым гостиничным районом города.
Сервисные апартаменты. Менее фотографируемая категория, но численно значимая. Бренды вроде сервисных резиденций, аффилированных с Hyatt, плюс ряд независимых операторов сервисных апартаментов в 2024-2025 годах добавили рынку несколько сотен единиц, обслуживая в основном долгосрочных деловых и семейных гостей.
Что в пайплайне до 2027
Объявленные и строящиеся проекты 2025-2027 годов делятся на четыре заметные группы.
Расширение портфеля Marriott. Семья Marriott Bonvoy имеет как минимум два дополнительных тбилисских объекта, объявленных или в активной стройке, в том числе проект под брендом JW Marriott и Courtyard для расширения среднего сегмента бренда. Бренд W Hotels также ассоциируется с тбилисским проектом, хотя даты остаются плавающими.
Расширение Hyatt. Помимо существующего Hyatt Regency, портфель Hyatt, как ожидается, добавит объект уровня лайфстайл и проект уровня Park Hyatt. Имя Park Hyatt в частности сигнализирует другой потолок цены-и-сервиса, чем Тбилиси держал до сих пор.
Другие глобальные бренды. Holiday Inn, отели семьи IHG, бренды Accor (Sofitel, Pullman, Novotel) и отдельные люксовые суб-бренды Wyndham — у каждого один или больше объявленных или ожидаемых проектов. Совокупный эффект — к 2027 году в Тбилиси будет полный набор международных флагов, который держат европейские столицы аналогичного размера.
Независимый люкс. Вне флаговой системы строится несколько независимых люкс- и дизайн-отелей. Самый отслеживаемый — ребрендинг Paragraph Tbilisi и его планы расширения, плюс слухи о новом объекте на склоне Мтацминды, ориентированном на конец 2027. Оба будут конкурировать в том же сегменте, что Stamba и флаговые отели верхнего уровня.
Почему строится инвентарь
Три силы стоят за пайплайном.
Число посетителей. Об этом мы пишем отдельно в Туристическом перезапуске Грузии. Короткая версия: Грузия перешагнула семь миллионов посетителей в год с чёткой траекторией к десяти миллионам к концу десятилетия. Гостиничный инвентарь, поддерживавший девять миллионов до пандемии, больше недостаточен для более долгого пребывания и премиум-композиции, прибывающей сейчас.
Сдвиг исходных рынков к премиуму. Гости из стран Залива, Индии, Израиля и корпоративные гости из ЕС остаются дольше и платят больше за ночь, чем региональные исходные рынки, построившие историю грузинского туризма 2010-х. Рост премиум-сегмента конкретно поддерживает пятизвёздочный и верхне-четырёхзвёздочный пайплайн, который строится.
Прямые иностранные инвестиции и среда финансирования. ПИИ в гостиничный сектор Грузии за последние три года устойчиво превышают $200 млн в год, при этом большая часть приходится на отели. О потоках инвестиций пишем отдельно в Куда идут гостиничные ПИИ. Здесь важный вывод: финансовый кейс для новых тбилисских отелей оказался достаточно сильным, чтобы параллельно привлечь международные гостиничные группы, региональные REIT и локальные семейные офисы.
Карта, которой консьерж должен владеть
Тбилиси 2028 года будет иметь четырёх-кластерную гостиничную географию. Каждый кластер обслуживает свой профиль гостя.
Вера и склон Мтацминды. Дизайн-ориентированный, пешеходный до Руставели, кластер, где сидят Stamba, Rooms и будущий Park Hyatt. Здесь приземляются и дизайн-сознательный отдыхающий, и дизайн-сознательный корпоративный гость.
Старый город и Сололаки. Бутик, пешеходная история. Меньшие объекты, больше атмосферы, более сложный доступ к подъезду. Кластер для гостей, желающих быть в ткани города.
Ваке. Новый современный район. Отели уровня Biltmore и Marriott. Тише ночью, легче доступ к аэропорту. По умолчанию для деловых гостей с плотным графиком.
Прибрежная зона и Сабуртало. Корпоративный, конференционный, высокообъёмный. Marriott, Radisson, Hyatt Regency, Hilton Garden Inn, JW Marriott. Кластер, поглощающий конференционных гостей и большие международные группы.
Подробно об уже существующем инвентаре — в Тбилисские отели, к которым мы подъезжаем чаще всего. География кластеров остаётся той же по мере открытия новых объектов; инвентарь внутри каждого кластера просто удваивается или утраивается.
Две вещи, которые меняет это для водительской стороны
Для консьержей и команд корпоративных путешествий, размещающих гостей, два практических следствия.
Стандартные тарифы и корпоративные аккаунты доступнее. Международное флаговое расширение приносит структурированный аппарат корпоративных тарифов, который знают международные тревел-менеджеры. Консьержи, размещающие повторяющихся деловых гостей, могут строить постоянные тарифные соглашения с новыми брендами способом, который был сложнее, когда премиум-инвентарь города был тоньше.
Групповые бронирования становятся рабочими. Брони на четыре и десять номеров, которые в инвентаре 2019 года были вытяжкой, сейчас — более лёгкая продажа. Новый пайплайн Marriott, Hyatt и Accor поддерживает размеры групп, которые существующий инвентарь не всегда мог подтвердить в одном отеле.
Оба изменения влияют на то, как мы ведём логистику многодневной водительской работы вокруг групп. См. Многодневный водитель: что консьержам действительно нужно для операционной формы этой работы.
Закрывающая заметка с дороги
Каждую неделю мы подъезжаем к городу с другим объёмом отелей, чем три года назад. Список швейцаров, которые нас знают, стал длиннее. Подъезды, по которым приходится инструктировать водителей, выросли наполовину только за 2024 год.
Грузия растёт в то направление, которым она всегда должна была быть. Если вы приезжаете — мы вас отвезём. Мы работаем с консьержами, командами корпоративных путешествий и прямыми гостями по тбилисской гостиничной карте. Напишите на bookings@soitblack.com, чтобы обсудить поездку.
Связанное чтение: Туристический перезапуск Грузии, Тбилисские отели, к которым мы подъезжаем чаще всего, Куда идут гостиничные ПИИ, и Многодневный водитель: что консьержам действительно нужно.