Ещё недавно гостиничный рынок Тбилиси умещался в короткий вежливый список. Marriott на Руставели, Radisson на месте «Иверии», Biltmore в отреставрированном здании ИМЭЛ. Объекты Adjara Group (Rooms, Stamba, Fabrika) дали городу дизайнерский слой. Кроме этих восьми-девяти названий предложение было настолько скромным, что консьерж мог выучить его за одно утро.
Того рынка больше нет. В 2025 году в Грузии было 2 662 средства размещения на 113 470 мест, из них больше 105 открылись в 2024–2025 годах, а GNTA ожидает ещё более 340 на 38 800 мест в 2026–2029 годах (Georgian Tourism in Figures 2025). Гостиничный фонд Тбилиси 2028 года будет рассчитан на совсем другой масштаб спроса, чем многие себе представляют.
Что уже открылось
Три категории отелей, которые уже есть на карте и которые стоит знать.
Международные бренды. Wyndham, Best Western, Ramada и другие международные бренды среднего сегмента расширили своё присутствие. Hilton вырос на местном рынке. Biltmore остался там, где был. К Marriott на Руставели в городе добавились другие отели Marriott Bonvoy.
Дизайнерский средний сегмент. Adjara Group (adjaragroup.com) по-прежнему задаёт тон в этом сегменте со Stamba, Rooms и Fabrika. Communal Hotel Sololaki и волна небольших бутик-отелей добавили дизайнерское предложение ниже уровня брендовых отелей. Кластер вокруг Веры, склона Старого города и реки стал гостиничным районом, который часто фотографируют.
Сервисные апартаменты. Категория, которую реже фотографируют, но значимая по числу мест. Независимые операторы и краткосрочная аренда принимают деловых гостей и семьи, которые приезжают надолго, а GNTA насчитала в декабре 2025 года в Грузии 15 420 объявлений на Airbnb, более чем на 30 000 спальных мест (обзор GNTA за 2025 год).
Что в пайплайне
Объявления об отелях в Тбилиси опережают открытия, поэтому к любому списку названий стоит относиться осторожно. Подтверждены три вещи.
Новый бренд Marriott. В сентябре 2026 года PASHA Real Estate Group и Marriott объявили о планируемом Le Méridien в тбилисском районе Чугурети на 152 номера, с несколькими ресторанами, пространством для встреч и фитнес-центром (сообщение компаний). Дата открытия не названа.
Национальный пайплайн. Более 340 объектов, которые GNTA ожидает в 2026–2029 годах, по тем же данным увеличат число мест в Грузии примерно на треть.
Независимый люкс. Вне брендовой системы независимые люксовые и дизайнерские отели конкурируют в том же сегменте, что Stamba и брендовые отели верхнего уровня. Прежде чем что-то обещать гостю, проверьте дату открытия любого названного проекта в самом отеле.
Почему растёт гостиничный фонд
За пайплайном стоят три силы.
Число гостей. Мы пишем об этом отдельно в материале о перезапуске туризма в Грузии. Коротко: по обзору GNTA за 2025 год, в Грузии зафиксировали 6,9 миллиона международных визитов и рекордные 5,5 миллиона туристических поездок, то есть поездок хотя бы с одной ночёвкой. Всё больше тех, кого считают на границе, нуждаются в ночлеге.
Гости издалека. По тем же данным за 2025 год, GNTA относит к поездкам с ночёвкой 95,1 % визитов из ЕС, стран Персидского залива и других несоседних стран против 70,6 % из соседних стран. Этот сдвиг поддерживает пятизвёздочную и верхнюю четырёхзвёздочную часть пайплайна.
Кто платит. Иностранных денег здесь меньше, чем можно подумать, глядя на краны. По данным Geostat, прямые иностранные инвестиции в сектор размещения и общественного питания составили 36,3 млн долларов в 2023 году, 39,1 млн в 2024-м и 40,2 млн в 2025-м, около 2 % всех ПИИ, тогда как в недвижимость в 2025 году пришло 254,7 млн долларов (Geostat). Об инвестиционных потоках мы пишем отдельно в материале Куда идут гостиничные ПИИ.
Карта, которую консьержу стоит держать в голове
Отели Тбилиси делятся на четыре кластера. Каждый обслуживает свой тип гостя.
Вера и склон Мтацминды. Дизайнерский кластер в пешей доступности от Руставели, где находятся Stamba и Rooms. Сюда приезжают и гости на отдыхе, и корпоративные гости, для которых важен дизайн.
Старый город и Сололаки. Бутик-отели и история, которую можно обойти пешком. Небольшие объекты, больше атмосферы, сложнее подъезд к входу. Кластер для гостей, которые хотят жить в гуще старого города.
Ваке. Более новый современный район. Отели уровня Biltmore и Marriott. Тише ночью. Выбор по умолчанию для деловых гостей, которым после долгого дня нужна тишина.
Набережная и Сабуртало. Корпоративный, конференционный, большой по объёму кластер, где среди прочих Radisson Blu Iveria и Hilton Garden Inn. Кластер, который принимает участников конференций и крупные международные группы.
Существующие отели по районам разобраны в материале о подъезде к отелям Тбилиси на машине. С открытием новых объектов кластеры остаются прежними; внутри каждого просто растёт фонд.
Две вещи, которые это меняет для поездок с водителем
Для консьержей и корпоративных тревел-команд, которые размещают гостей, два практических следствия.
Корпоративные тарифы отелей доступнее. Международные бренды приносят знакомую тревел-менеджерам систему корпоративных тарифов, и консьержи, которые размещают постоянных деловых гостей, могут договориться с отелями о постоянных тарифах легче, чем когда премиальный фонд города был скромнее. О машинах — на странице корпоративного обслуживания с водителем.
Групповые бронирования становятся реальными. Групповые бронирования на четыре и десять номеров, которые при фонде 2019 года давались с трудом, теперь продать проще, потому что всё больше отелей города могут подтвердить группу такого размера под одной крышей.
Обе перемены влияют на то, как планируется многодневная логистика групп с водителем; операционная сторона этой работы описана в материале Многодневный водитель: что консьержам действительно нужно.
Напоследок
Грузия дорастает до того направления, каким ей всегда следовало быть. Если вы собираетесь приехать и вам нужна машина для поездок между этими отелями, напишите на booking@soitblack.com, чтобы обсудить поездку.
Читайте также: Туристический перезапуск Грузии, Подъезд к отелям Тбилиси на машине, Куда идут гостиничные ПИИ и Многодневный водитель: что консьержам действительно нужно.