Прямые иностранные инвестиции в гостиницы и рестораны Грузии меньше, чем можно подумать, глядя на силуэт Тбилиси. По таблицам Geostat о прямых иностранных инвестициях, ПИИ в секторе размещения и общественного питания составили 36,3 млн долларов в 2023 году, 39,1 млн в 2024-м и 40,2 млн в 2025-м, около 2 % от общего объёма каждый год. До пандемии этот показатель составлял от 106 до 123 млн долларов в год. В недвижимость в 2025 году пришло гораздо больше: 254,7 млн долларов.
И всё же то, куда идёт гостиничный капитал, важно для туристического продукта страны в следующем десятилетии. Отели, винодельни, горные курорты и возможности второго эшелона формируются в зависимости от того, кто платит. Это та версия истории, которая нужна корпоративному тревел-менеджеру, инвестору в недвижимость или вдумчивому путешественнику.
Структурная картина
За большей частью гостиничного строительства в Грузии стоят инвесторы трёх типов.
Международные гостиничные сети и их партнёры. Сети обычно приходят по договору управления или франшизе с местным владельцем, которому принадлежит недвижимость. Капитал таких проектов, как правило, складывается из кредитов банков развития, налоговых льгот грузинского государства и собственных средств местного владельца. Сеть даёт бренд и систему бронирования, здание остаётся за владельцем.
Грузинские группы и девелоперы. Adjara Group (adjaragroup.com) — самый заметный грузинский инвестор в гостиничном секторе: Stamba, Rooms, Fabrika и новые проекты. Silk Road Group управляет параллельным портфелем. Несколько тбилисских девелоперов участвуют в гостиничных проектах наряду с жилыми. Их деньги местные, поэтому большая их часть в статистике ПИИ вообще не появляется.
Иностранные девелоперы. Иностранный капитал приходит и через региональных девелоперов. Например, в сентябре 2026 года азербайджанская PASHA Real Estate Group и Marriott объявили о планах открыть Le Méridien на 152 номера в тбилисском районе Чугурети (сообщение компаний). Порт в Анаклии, который часто упоминают в том же ряду, — государственный инфраструктурный проект, а не гостиничная инвестиция (см. Анаклинский глубоководный порт).
География: куда идут деньги
Большая часть нового гостиничного строительства приходится на четыре региона.
Тбилиси. Крупнейший рынок: по данным STR в обзоре GNTA за 2025 год, загрузка брендовых отелей в Тбилиси составила 59,8 %. Расширение номерного фонда — видимая часть, но капитал идёт и в сервисные апартаменты, конференц-площадки, многофункциональные комплексы и соседствующие с ними магазины и рестораны. Как деньги распределяются внутри города, показывает материал о гостиничном пайплайне Тбилиси: четыре кластера — Вера, Ваке, Старый город и конференц-пояс вдоль реки.
Батуми и побережье. В 2025 году брендовые отели Батуми были самыми загруженными в стране, 73,6 % по тем же данным STR, и в этом аргумент в пользу строительства там. Новые пятизвёздочные и лайфстайл-отели продолжают добавляться к существующему фонду высокого класса.
Кахети. Инвестиции в винный регион оживились. Отели при винодельнях, виллы у виноградников и обновление гостевых пространств у существующих производителей привлекают капитал. К премиальному сегменту отелей при винодельнях (Schuchmann, Lopota, Royal Batoni) добавляются новые объекты того же или более высокого ценового уровня. Как это выглядит со стороны путешественника, рассказано в материале «Тихая революция винного туризма».
Горные курорты. Гудаури продолжает расти как горнолыжный курорт. Бакуриани получил крупные инвестиции перед чемпионатом мира FIS по фристайлу 2023 года, и там продолжают строить отели и подъёмники. Более удалённый Годердзи — история на более длинную перспективу. Горный сегмент в основном зимний, но всё больше развивает предложения на межсезонье.
Как выглядит второй эшелон
Ниже уровня брендовых отелей и престижных виноделен стоит следить за несколькими категориями второго эшелона.
Бутик- и лайфстайл-отели в регионах. В Телави, Сигнахи, Казбеги, Местиа, Кутаиси и Боржоми строятся бутик-отели. Объекты небольшие, но совокупный эффект заметен: по данным GNTA, в 2024–2025 годах в Грузии открылось более 105 средств размещения примерно на 9 000 мест, а на 2026–2029 годы запланировано более 340 на 38 800 мест (Georgian Tourism in Figures 2025).
Сервисные апартаменты и длительное проживание. С ростом числа тех, кто приезжает надолго, и удалённой работы сервисные апартаменты и краткосрочная аренда стали отдельной категорией, особенно в Тбилиси. По обзору GNTA, в декабре 2025 года на Airbnb в Грузии было 15 420 объявлений, более чем на 30 000 спальных мест.
Ресторанные группы. Рядом с гостиничными инвестициями идёт волна капитала ресторанных групп. У современной грузинской кухни теперь международная аудитория, и хотя ресторанные инвестиции раздроблены сильнее гостиничных, они заметно укрепляют продукт направления.
Спа и велнес. Небольшая, но растущая категория. Разговор о модернизации серных бань, развитие горных велнес-ретритов и спа-отели, которые строятся в Боржоми и других местах, — её видимая часть.
Чего не происходит
Две вещи, которых нет в потоке ПИИ, и о них стоит сказать честно.
Массовые бюджетные отели. Несмотря на рост числа гостей, фонд отелей среднего и низкого ценового уровня растёт гораздо медленнее премиального сегмента. В регионах туристов в основном принимают гостевые дома и небольшие независимые отели, а не сетевые объекты среднего класса. Так происходит отчасти потому, что экономика премиального сегмента сильнее, отчасти потому, что региональные операторы в нижнем сегменте рынка не ищут институционального капитала.
Крупные инвестиции в авиакомпании. Хотя авиасвязь выросла (см. Тбилисский международный аэропорт: расширение), значимого иностранного капитала в Georgian Airways или других местных перевозчиках нет. Маршрутов стало больше потому, что иностранные авиакомпании добавили Тбилиси в свою сеть, а не потому, что кто-то вложился в грузинскую авиацию. Это может измениться, когда откроется расширенный терминал.
Что это значит для покупателя гостиничных услуг
Консьержам, корпоративным тревел-менеджерам и состоятельным гостям, которые пытаются предсказать, каким будет опыт в ближайшие пять лет, карта инвестиций подсказывает, чего ждать.
Больше гостиничного фонда в Тбилиси и Батуми. С 38 800 местами, которые ожидаются по стране к 2029 году, выбор при бронировании станет шире. Отельные тарифы для постоянных корпоративных гостей будет проще согласовать, а групповые бронирования станут гибче; корпоративное обслуживание с водителем описано на отдельной странице.
Лучшие отели при винодельнях в Кахети. Инвестиции в винный регион означают больше объектов уровня Schuchmann и Lopota и формирующийся премиальный уровень над ними. Через пять лет винная поездка в Кахети будет выглядеть иначе: направления те же, но размещение лучше.
Более структурированный продукт по всей стране. Инвестиции приносят ту зрелость, которой ждут состоятельные международные путешественники: структурированный, брендовый, сопоставимый с международным уровнем опыт. Это помогает предлагать Грузию клиентам, которые десять лет назад её бы даже не рассматривали.
Напоследок
Глядя на краны над Тбилиси, легко переоценить деньги, вложенные в отели: по данным Geostat, в 2025 году в недвижимость пришло в шесть раз больше иностранных инвестиций, чем в сектор размещения и питания.
Грузия дорастает до того направления, каким ей всегда следовало быть. Если вы собираетесь приехать, чтобы увидеть её своими глазами или оценить как рынок, и вам нужна машина, напишите на booking@soitblack.com, чтобы обсудить поездку.
Читайте также: Туристический перезапуск Грузии, Гостиничный пайплайн Тбилиси, Анаклинский глубоководный порт и Тихая революция винного туризма.